Прошло больше трёх лет с того момента, как 17-летний тюменский школьник, руководитель ООО «Грэптил Технолоджи Рус» Даниил Шушарин, представил на Innoweek 2017 уникальный проект. Даниил пообещал оставить без работы риэлторов и в корне изменить рынок недвижимости. Проект онлайн-площадки создан Даниилом на базе искусственного интеллекта и позволяет совершать сделки с недвижимостью напрямую с Росреестром, без участия посредников. Гарантирует юридическую чистоту сделки. Новым технологиям не удалось заменить опыт и живое общение с профессиональным агентом. Однако, автоматизацией услуг занимаются не только риэлторские агентства, но и конкуренты, сайты-агрегаторы, Банки, государство.
Открыть агентство недвижимости с нуля сложно. Чтобы оставаться конкурентным, доходным в долгосрочной перспективе, агентство недвижимости должно обладать главными активами: опытом, экспертностью, знанием особенностей рынка недвижимости, высоким уровнем сервиса, инвестировать в технологии.
Франшиза повышает шанс запустить доходный бизнес и избежать ошибок для начинающего предпринимателя. Бизнес-план помогает поэтапно реализовать проект.
Содержание
Риэлторский бизнес, особенности
На этапе планирования составляется аналитическая картина рынка. Как правило, все сегменты уже охвачены конкурентами. Однако, учитывая тенденции рынка недвижимости и опираясь на сильные стороны проекта, экспертность сотрудников, клиентскую базу, возможно выбрать собственную нишу для развития.
Пандемия коронавируса оказала влияние на бизнес, рынок недвижимости не исключение. Комплексные меры государства поддерживают отрасль в долгосрочной перспективе, сохраняют спрос и предложение. Например, застройщики переходят на проектное финансирование, субсидируется кредитный портфель, выкупаются нереализованные квартиры застройщика. Покупатели пользуются ипотекой по ставке 6,5%.
Запас прочности у рынка недвижимости есть и открытие собственного бизнеса, при условии детальной проработки проекта, несет приемлемые риски для предпринимателя.
Риэлторское агентство может сосредоточиться на главных направлениях, а также предлагать комплексные услуги по сопровождению сделки на каждом этапе:
- покупка, реализация, аренда жилой недвижимости (первичное/вторичное жильё);
- Покупка, продажа, аренда коммерческой недвижимости (офисная, производственная, торговая, складская).
- покупка, продажа, аренда загородной недвижимости, земельных участков.
Агентство недвижимости также может работать с недвижимостью специального назначения. Предоставлять юридические услуги, консультации по смежным вопросам, заниматься оценкой, страхованием, кредитованием, уборкой и подготовкой помещения к продаже, грузоперевозками. Специализироваться на недвижимости эконом класса или элитных помещениях.
В зависимости от того, какие задачи ставит перед собой агентство, планируется дальнейшие действия: подбор персонала, обучение, аренда офисного помещения, рекламная компания, приобретение специализированных программ и автоматизация процессов. Формируется стартовый капитал для запуска проекта.
Эксперты отрасли отмечают следующие тенденции в 2020-2021 годах:
- сохраняется спрос на жилую недвижимость эконом класса в новостройках. Спросом пользуется наличие развитой инфраструктуры;
- снижается спрос на офисные помещения, компании уходят на дистанционную работу. Этот факт может стать драйвером развития загородной недвижимости;
- растет спрос в направлении логистической и складской недвижимости. Напротив, снижается спрос на торговую недвижимость, гостиницы, помещения horeca.
Ситуация на столичном рынке и в регионах отличается и это надо учитывать на этапе планирования, поиска собственной ниши.
Плюсы и минусы бизнеса
- Невысокий объем первоначальных вложений. Однако, чтобы оставаться конкурентным, необходимо непрерывно инвестировать в рекламу, обучение сотрудников, автоматизацию программ и работу сайта.
- Высокая доходность, быстрая окупаемость первоначальных вложений. При этом, на закрытие одной сделки уходит 1-2 месяца. Агентство зависит от персонала и его компетенций. Отсутствие опыта и клиентской базы увеличивает период окупаемости, а на развитие положительного имиджа компании уходит 5-6 лет.
- Спрос на рынке недвижимости, постоянный. Однако, рынок недвижимости подвержен влиянию макроэкономических факторов, конъюнктура меняется, необходимо гибко реагировать на эти изменения. Сохранять резервный капитал в случае непредвиденных расходов и снижения объема заключаемых сделок.
- Расчет происходит по факту совершения сделки, однако этому предшествует длительная подготовка. Широкий спектр профильных услуг приносит дополнительный доход агентству.
Пошаговый план открытия агентства недвижимости
- Выбор направления деятельности риэлторского агентства, аналитика региона, особенностей рынка недвижимости, подготовка бизнес-плана и финансовых расчетов.
- Подбор и обучение персонала, выбор офисного помещения.
- Регистрация компании. Заключение и подписание договоров с персоналом и арендодателем.
- Приобретение необходимых мебели, офисного оборудования, программного обеспечения, оснащение рабочих мест.
- Создание сайта, запуск рекламной компании. Продвижение агентства.
- Работа с клиентской базой, партнерами, контрагентами, государственными структурами. Пошаговая реализация стратегии развития.
Оформление документов
- Открытие ИП подойдёт небольшому агентству. ООО, в случае привлечения партнера или масштабирования бизнеса.
- Открытие расчетного счета в Банке.
- Выбор налоговой системы УСН (6%,15%).
- Членство в Российской Гильдии Риэлторов, дает признание профессиональным сообществом, повышает лояльность клиентов.
- Обязательное вступление в СРО и получение лицензии на ведение деятельности не требуется.
Какой ОКВЭД указать при регистрации деятельности
ОКВЭД-посреднические услуги с недвижимостью и оказание услуг.
Код 68. Подклассы 68.1, 68.2, 68.3.
Рекомендовано выбрать ОКВЭД с перспективой дальнейшего расширения спектра услуг, чтобы сэкономить время.
Выбор местоположения и обустройство помещения
На начальном этапе документы возможно подписать в МФЦ, а переговоры провести в коворкинге или кофейне. Однако, наличие офиса удобно и необходимо с ростом штата сотрудников. Местоположение не играет значения, так как не приносит входящих клиентов.
Требования к офису риэлторской конторы: функциональность, доступность, отсутствие больших затрат на аренду и переоборудование. Для оснащения офиса потребуется офисное оборудование и мебель.
Найм персонала
В зависимости от того, какие задачи ставит перед собой агентство недвижимости происходит подбор профильных сотрудников. Квалификация, опыт работы, экспертность в вопросах недвижимости, собственная база лояльных клиентов-конкурентное преимущество.
Количество сотрудников в штате зависит от структуры агентства недвижимости, объема и специфики заключаемых сделок:
- Риэлторов (4-6 человек).
- Юриста для сопровождения сделок.
- Менеджера по рекламе.
- SMM специалиста, для продвижения услуг агентства.
- Программиста, для ведения коммерческого сайта, автоматизации программного обеспечения.
- Бухгалтера, для ведения налоговой и управленческой отчетности.
Непрофильных сотрудников можно отдать на аутсорсинг или найти среди фрилансеров. Однако умение продвигать услуги агентства, предоставлять качественный уровень сервиса, непременное условие для долгосрочного развития.
Сотрудники-важный ресурс компании, необходимо выделять средства для обучения и профессионального развития. Сотрудники должны обладать навыками продаж, клиентской работы, ориентироваться в юридических вопросах. Для этого, мотивировать сотрудников, предлагать фиксированный оклад и проценты по результатам работы.
Маркетинг и реклама
Каналы привлечения должны учитывать специфику услуг агентства, рекламный бюджет, класс недвижимости, основные:
- Корпоративный сайт компании, посадочные страницы (лендинг).
- Продвижение на площадке агрегатора. Например, Авито, Циан, Домофонд.
- Продвижение в социальных сетях, ведение коммерческого аккаунта, экспертные посты, видео контент.
- Контекстная реклама.
- Работа с застройщиком по схеме trade-in.
- Публикации кейсов, экспертных статей в профильных изданиях.
- Посещение тематических форумов, выставок. Выступление в качестве эксперта, раздача визиток, буклетов, брендированный продукции.
- Листовки, объявления на окнах, растяжки.
- Рекомендации, работа с действующей клиентской базой.
- Эксперты-сотрудники ведут личные аккаунты в социальных сетях, увеличивают конверсию, повышают лояльность клиентов.
Реклама и заработная плата сотрудников — основные статьи расходов.
Создание и расширение клиентской базы
На этапе запуска проекта важно обладать экспертными навыками, знать рынок недвижимости. Иметь пул лояльных клиентов на старте. В дальнейшем, подбирать и использовать эффективные каналы продаж, увеличивать клиентскую базу, формировать положительный имидж агентства, совершенствовать уровень сервиса.
При наличии высокой конкуренции нарабатывать клиентскую базу с нуля, используя малоэффективные каналы продаж, сложно и затратно по времени. Обладать узким кругом лояльных клиентов может не только собственник, но и сотрудники организации.
Сколько нужно вложить денег на старте
Основные статьи расходов это-оплата персонала, реклама, аренда офисного помещения. На стоимость проекта влияет много факторов: концепт, регион присутствия, квалификация, уровень сервиса, особенности рекламной компании, амбиции агентства. В открытых источниках эксперты делятся информацией о реализованных проектах, с первоначальными вложениями 300 000-500 000 руб. Срок окупаемости которых составил 6-12 месяцев работы.
Собственники таких компаний имели опыт работы в качестве наемных сотрудников, наработанную годами базу клиентов. Оптимизировали первоначальные расходы, делали акцент на рекламе и продвижении услуг. Занимались поиском и обучением сотрудников. Это позволило окупить первоначальные вложения в короткие сроки. Другие компании, выходят на аналогичные результаты за 3-5 лет, постепенно формируя репутацию.
Сколько можно заработать на агентстве недвижимости
Жизненный цикл одной сделки от нескольких дней, до нескольких месяцев, влияет специфика и сложность. Таким образом, один риэлтор закроет 1-2 сделки в месяц и больше. Комиссионный доход в среднем 3-5% от цены сделки. Компания может работать на самоокупаемость, может одной реализованной сделкой покрыть расходы за 3-4 месяца вперёд.
На уровень дохода будет влиять специфика региона присутствия компании, особенности работы агентства, объем и стоимость сделок, количество и профессионализм риэлторов, эффективность работы рекламной компании, конверсия, спектр дополнительных услуг.
Возможные проблемы и риски бизнеса
- Отсутствие опыта у собственника бизнеса, низкая квалификация персонала.
В качестве оптимизации риска. Работа и получение опыта в аналогичной компании. Привлечение опытных партнеров для совместного развития агентства. Реализация агентства недвижимости по франшизе.
- Высокая конкуренция, отсутствие действующей клиентской базы.
Рекомендуется нанимать сотрудников с высокой квалификацией и собственной клиентской базой. Привлекать специалистов для продвижения и рекламы агентства.
- Отсутствие средств на рекламную компанию.
Привлечение партнеров и инвесторов. Анализировать каналы продаж, использовать те, которые увеличивают конверсию и являются эффективными.
- Макроэкономические факторы, работа в условиях нестабильности.
Для оптимизации риска, мониторить рынок недвижимости, привлекать для оценки ситуации экспертов, поддерживать коммуникации с профессиональным сообществом. Анализировать законодательную базу и меры поддержки отрасли государством.
Статья вызвала интерес. Благодарю!