Управляющая компания как бизнес

Владельцы недвижимости в многоквартирных домах (МКД) самостоятельно выбирают организацию, которая будет решать все связанные с их жильем вопросы. Это может быть как УК (Управляющая компания), так и ЖСК (Товарищество собственников жилья). УК — более популярная форма управления многоквартирными домами. Она выступает передаточным звеном между собственниками жилья и коммунальными организациями. Всего в РФ зарегистрировано более 35 000 УК, и с каждым годом их число растет. В статье разберем, как открыть свою управляющую компанию.

Особенности и нюансы бизнеса на обслуживании домов

Управляющая компания — это юридическое лицо, которое является гарантом соответствующего санитарного и технического состояния многоквартирных домов; также в его задачи входит оказание собственникам квартир коммунальных услуг.

Помимо этого, именно УК отвечает за текущее обслуживание помещений (включая лифты, придомовую территорию и другие помещения общего пользования) и выполнение в МКД текущего или капитального ремонта — согласно плану или в экстренных случаях.

Если речь о новостройке, то застройщик сам выбирает УК. При этом у жителей есть право не согласиться с этим выбором и расторгнуть договор, чтобы заключить его с новой компанией.

В РФ коммунальные платежи не идут напрямую в Теплосеть, Водоканал и другие коммунальные организации — поставщики услуг, а перечисляются сначала на счет УК/ТСЖ. Сама управляющая компания не устанавливает тарифы, а отвечает только за формирование платежек, сверку расчетов и перечисление поступивших средств от собственников (которые оплачивают платежные квитанции) поставщикам услуг.

Практически у всех УК есть проблема — борьба с должниками, поскольку не все жильцы добросовестно оплачивают счета за коммунальные услуги.

Кроме того, Управляющая компания взимает с собственников жилья средства за собственные услуги, плату за капитальный ремонт (которая затем перечисляется на отдельный счет) и может зарабатывать на размещении рекламы в доме/на придомовой территории, а также на услугах консьержей, на сдаче в аренду нежилых помещений и оказании других видов услуг.

Что должна делать коммунальная компания по содержанию дома

Очевидно, что главная цель любой управляющей коммунальной компании — обеспечить для жильцов оптимальные условия для жизни в их квартирах.

Вот перечень основных услуг, предоставляемых УК:

• благоустройство и озеленение территории;
• подготовка к отопительному сезону, а в зимнее время — очистка территории от снега и крыш — от сосулек;
• уборка подъездов и придомовой территории;
• чистка систем канализации — планово и в случае засора;
• вывоз отходов;
• плановый и капитальный ремонт;
• покраска фасада (при необходимости);
• поддержание порядка, включая: детские площадки на придомовой территории, работа лифтов, работа осветительных приборов, коммунальных сетей;
• контроль работы общедомовых счетчиков;
• дезинфекция помещений, борьба с тараканами и грызунами;
• плановые проверки помещений общего пользования.

Управляющие компании отвечают за выполнение ремонта (крыш, лифтов, газопровода, отопительных систем и т.п.). Она также отвечает за замену стекол, герметизацию стыков, окраску фасадов, малярно-штукатурные работы на общих участках.

УК отвечают за сбор платежей и проводят расчеты с поставщиками коммунальных услуг, взыскивают задолженности , при необходимости — подают в суд. Также они проводят общие собрания жильцов, хранят техническую документацию, выявляют незаконные подключения и делают многое другое. При аварии представители УК должны оценить ущерб и выявить виновных. Если они сами виноваты, то должны за свой счет произвести ремонт. Иначе жильцы имеют право подать в суд.

Управляющая компания имеет право:

• отключать водоснабжение/отопление/электричество за неуплату (если это возможно технически);
• информировать органы о незаконных перепланировках, а также сообщать, если общедомовую собственность используют не по назначению;
• формировать платежные квитанции;
• проводить сверку показаний счетчиков;
• распоряжаться средствами резервных фондов, чтобы погасить долги поставщикам или провести ремонт.

Пошаговый план, как открыть управляющую компанию

Вот примерный план запуска УК:

• необходимо оформить документы и зарегистрировать бизнес, получить лицензию;
• глава УК должен знать жилищное законодательство (это подтверждает аттестация);
• нужно найти помещение под офис, купить оборудование и нанять сотрудников;
• создать сайт, внести изменения сведения в ГИС ЖКХ;
• найти МКД и принять их в управление, подписать договора со всеми собственниками;
• заключить договора с поставщиками коммунальных услуг.

Порядок лицензирования деятельности в жилищно-коммунальной сфере
Чтобы получить лицензию, нужно подать заявку в территориальное отделение Госжилнадзора, а руководитель УК должен сдать аттестацию — из 100 вопросов нужно ответить как минимум на 86. Количество попыток сдачи не ограничена. После успешного прохождения экзамена глава управляющей компании получит аттестат срок действия в пять лет.

После этого заявку рассмотрит жилищная комиссия.

УК должна быть зарегистрирована на территории России и зарегистрирована как ИП или юридическое лицо, не иметь иностранцев среди учредителей, а также иметь уникальное название.

Руководство управляющей компании не должно иметь профессиональных дисквалификаций и судимостей по экономическим преступлениям. Государственная пошлина за регистрацию составляет 30 тыс. руб. Для начала работы необходимо заключить договора на сотрудничество хотя бы с 2 МКД.

Затем все документы сдают в Госжилнадзор (лично или онлайн). Предварительное рассмотрение занимает три дня. Если нужно внести изменения, необходима доплата 5 тыс руб. Окончательное решение вынесут через 45 суток. При обнаружении недостоверной информации или расхождении данных решение лицензионной комиссии будет отрицательным.

Необходимые документы для ведения бизнеса

УК можно зарегистрировать в формате ООО, ОАО, муниципального унитарного предприятия.

Если речь об ООО, нужно подать такой пакет документов:

• учредительные документы УК;
• заявление №Р11001;
• договор аренды;
• квитанция об оплате пошлины.

Подходящие коды ОКВЭД — 68.32, 69.10, 81.10, 81.21, 82.11.
Кроме общей системы налогообложения, можно перейти на упрощенную систему. Для этого нужно подать уведомление в ФНС при регистрации или в течение месяца после нее. Также нужно зарегистрироваться в Пенсионном фонде и Фонда социального страхования, открыть счета в банке, включая накопительный счет, где должны лежать более половины уставного капитала ООО.

Выбор помещений и оборудования

УК нужно помещение — под офис и для хранения документов и необходимых инструментов. Обычно его арендуют поблизости от объектов обслуживания. Общая площадь – 60-90 м2. В офисе должна быть необходимая мебель (офисные столы и стулья), оргтехника, там нужно провести телефонную линию и подключить интернет. В подсобке хранятся инструменты, спецтехника и расходники. Именно покупка спецтехники — основная статья расходов УК. Ее стоимость может превышать десять миллионов рублей (в зависимости от количества домов под управлением). Часть спецтехники, которая редко используется, можно брать в аренду.

Найм персонала

Количество персонала зависит от числа домов под управлением. Обычно в штат входят директор, бухгалтер, диспетчеры, инженер, делопроизводитель, экономист, а также уборщицы, электрики, слесари и сантехники, разнорабочие. Фонд оплаты труда для средней управляющей компании в регионе — порядка 600 000 — 700 000 рублей.

Поиск объектов для обслуживания

Проще всего найти МКД через застройщика. Другое вариант — поиск домов, где жильцы недовольны своими УК/ТСЖ и ищут альтернативу. Но учтите, что здесь важно трезво оценить свои возможности, чтобы не обмануть ожидания людей. Для выбора новой УК в МКД объявляют общее собрание и проводят голосование.

Затраты на создание УК

Стоимость спецтехники составит в среднем 5-15 миллионов рублей. Это основная статья расходов. Также потребуются затраты на мебель, оргтехнику, ремонт помещения, другой инвентарь и спецодежду — еще не менее 500 000 рублей. 30 000 — пошлина за регистрацию, на рекламу и создание сайта уйдет еще 100 000 — 200 000.

Текущие расходы УК

Главная статья регулярных расходов УК — фонд оплаты труда (в среднем 600 000 — 700 000 рублей). Также будут затраты на аренду, налоги, на расходники, рекламу. В среднем в месяц расходы составят порядка 1 млн рублей.

Заработки и рентабельность

Средний уровень рентабельности УК составляет 10-15 %. Чтобы бизнес был прибыльным, под управлением должно находиться хотя бы 5-6 многоквартирных домов. Как правило, сложнее всего найти первые два дома — в дальнейшем, если вы будете добросовестно выполнять свою работу, подключится «сарафанное радио», и искать новые МКД станет проще.

Строго говоря, заработок УК — это «первая строка» в платежке — ее рассчитывают исходя из количества квадратных метров в квартире собственника.

Возможные риски

Главные риски УК:

1. Большая сумма просрочек по коммунальным выплатам Как правило, это 20-35% от общей суммы. Иногда долги невозможно взыскать, и приходится подавать в суд.
   Несоответствия из-за несовершенства тарифной сетки. Бывает оплата по счетчикам и по фиксированному тарифу. Но поставщики коммунальных услуг взимают плату по общедомовым счетчикам. Из-за этого возможны разрывы, которые управляющая компания должна возместить.
2. Недостаточный уровень рентабельности, особенно если под управлением мало МКД.
3. Риск аварий и других ЧП, особенно в старом жилом фонде. В таком случае УК прилагают много усилий, чтобы поддерживать дом и коммуникации в рабочем состоянии.
4. Риск жалоб жильцов в жилищную инспекцию и другие органы. Как следствие, управляющей компании могут выписать штрафы. Также жильцы могут расторгнуть договор.
5. Большая конкуренция – часто дома в городе уже поделены, и новой компании бывает сложно пробиться.
6. Высокие затраты на спецтехнику – многим УК не под силу купить все необходимое оборудование, и приходится тратить деньги на аренду.

Чтобы создать управляющую компанию, нужны большие вложения, которые могут окупиться в лучшем случае через 2 – 3 года. Учтите, что вам потребуется получать лицензию, а руководителю — регулярно подтверждать свою квалификацию.

Чтобы проект стал коммерчески выгодным, нужно найти и взять под управление несколько МКД, желательно — не в аварийном состоянии. Также нужно наладить ведение бухгалтерии и технической документации, иметь подход к жильцам дома.